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专家指导:投资商铺需要注意后期


作者:qq群有人发扫码领红包 文章来源:qq群有人发扫码领红包招商网 点击数: 更新时间:2016-4-13 0:18:01
  核心提示:虽然投资者对带租约型商铺的后期经营无法掌控,但至少在投资前可擦亮眼睛理性评估和判断。

  近些年来,商业项目开发数量越来越多,规模也越做越大。对于投资者来说,原来选择商铺投资时,多会将注意力放在社区店铺上,但随着商业经营向规模化发展,大型的裙楼商场越来越多。而社区店铺没有统一的经营管理,在购买后如果没有自己经营,还要将主要精力放在寻找租户和与租户打交道上。所以,统一经营的商铺所具有的省时省精力的优势就被许多投资者认可。特别是一些带租约型商铺,看起来更是既赚钱又省心。

  带租约型产权商铺成为近两年来我市不少商业地产项目选择的销售模式之一,并成为房地产中较为重要的投资方式。带租约型产权商铺一般都给消费者承诺10—20年内将获得7%-12%的投资回报。仅按照7%的最低回报率计算,15年左右就可以收回全部投资。并且,由于拆分后的商铺单位面积小,投资门槛降低,因此对中小投资者具有较强的吸引力。但这种商铺主要以租金的方式回报客户,而租金收益却决定于入场经营方是否赢利上,所以,投资者需要客观理性地评判带租约商铺未来的经营前途,以决定投资与否。

  市场分析

  主力店稳定“军心”

  随着零售业竞争的加剧,一些大牌零售企业纷纷到各城市“攻城圈地”,从最初的沃尔玛、好又多,到目前厦门市场上竞争最白热化的各电器商城品牌,如国美、苏宁、永乐等,一些以主力店名义进驻的商铺确实在某种程度上给一些投资者带来稳定“军心”的作用。许多主力店意向一旦达成,开发商都会立即拿出来做宣传。对于投资者来说,这样的主力店进驻就是给自己的租约商铺买来一张“长期饭票”,因为类似的商家租约一般都会较长。一位不愿意透露姓名的业内人士在接受采访时却提醒投资者,主力店虽然会和开发商有较长的租约期,但租金一般却非常低,有的甚至在两、三年内免租。这种情况下,开发商为了商铺的销售也只能“赔本赚吆喝”了。而此时,主力店吸引客群的能力就至关重要了,因为主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。

  “有主力店的地方,就有无穷的商业机会”。这是近年来商业投资的秘籍之一。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。例如,好又多的进驻就带动着富山女人街、派对女孩商场等商业项目。未来,明发商业广场内的大型主力店也是其非主力店的主要依附对象。

  商铺品牌店是否进入也是很重要的参考因素。因为品牌店对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法,其本身就具备聚客能力,会影响周边商铺的经营。因此,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键。实践证明,有大型名牌连锁商场进驻经营的地段,往往容易通过其信誉、规模以及品牌效应,在短时间内就能带旺整个商厦。俗话说,小鱼跟着大鱼游,小鱼食无忧。商铺的投资者可以据此考评,趁机跟进,日后有所斩获的机会会更大些。

  经营实力最重要

  全面了解商铺的后期经营情况和规划,可以降低投资风险。因为有些开发商卖完商铺就万事大吉,至于后期经营则少有关心。投资者只能从目前项目周边环境来判断其成长价值。中山路商业一向繁荣,但还是有些大的商业项目位置很好,却总在改头换面。为什么会出现这样的情况?归根结底问题出在经营上。经营不善会给商户造成很多麻烦和不必要的损失,得不到应有的回报。

 

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