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选低不选高-商铺投资的六项注意


作者:qq群有人发扫码领红包 文章来源:《钱经》杂志 点击数: 更新时间:2016-4-13 0:18:54
  商业地产是时下房地产市场中增速最快的部分,但近来的统计数据表明,其上市量远大于需求量,致使其租、售价格明显下行。例如,北京市商业地产前几个月增幅高达120多个点,而反映需求意愿的销售增长仅有20多个点,其差额自然就是空置率大升,致使其销售均价下降千元之多。

  对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言,在商铺投资风险增加的同时,商铺投资的选择性、机会以及低成本性也在提高,因而掌握商业经营规律,明了商业择址的成功经验,是保障商铺投资决策正确的前提条件,“一铺养三代”才能真正变为现实。

  以下向商铺投资者介绍一些经验之谈。

  其一,在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的,街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流,人们要立足的时间长,因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口,也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分,因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。

  其二,选低不选高。顾客在店铺内行走购物为省时、省力,往往不愿向楼上走,因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此,在择铺时,选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之,一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系,即楼层越高,销售越低,从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。

  其三,店铺离公交站点越近越好。国外称之为“TOD”导向,即商铺经营受制于公交线路。因为,公交站点汇聚人流,周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前,要首先了解城市,特别是该区域的未来规划信息,而公交规划是其择址的基本依据。

  其四,社区内的商铺更具投资价值。社区是居住人群常年生活的空间,因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性,使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当前的问题是,新兴社区入住率偏低,使消费规模难以支撑商铺经营;社区商业规模往往大于社区需要。但是,从长远看,社区商业的远景向好,因而,把握有利时机进入可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。

  其五,店铺要与业种、业态要求相吻合。一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求,只有适应才能使经营顺畅。一般而言,现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此,投资商铺之前,投资者需了解这些具体情况,进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态,才能使经营具有针对性。

  其六,了解城市及区域规划。规划是对未来发展的远景描画,从而改变未来城市在空间上的格局,使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量,是投资者在局部市场选择的先决性条件,否则一铺不但养活不了三代,反而成为三代人的负担。

  总之,财富的持续增长,往往是一个正确而英明决策的衍生物,而不动产特别是商铺投资更具有资本化特征,不仅可以带来持久和丰厚的现金流,更可以带来远胜于其它地产项目的快速增值和大幅溢价的美好前景。正因为如此,它吸引了越来越多的眼球和越来越多的行动,以致商铺投资失败的案例俯仰皆是。如何在这种躁动中深刻理解商业经营规律,进而冷静分析,果断行动,是确保正确的投资决策所必须的逻辑保障。  

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