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挑选产品要谨慎:别光贪价格低


作者:qq群有人发扫码领红包 文章来源:每日经济新闻 点击数: 更新时间:2016-4-13 0:19:07
  在上海第三届商业房地产交易展示会上,外地项目声势浩大,超过参展项目的60%。异地商业房地产因其价格优势和所承诺的诱人回报,吸引了众多投资者,但是,不少投资者忽略了其“异地”特征引发的潜在风险。其实,商业房地产对当地的经济、社会发展提出了更高的要求,投资必须慎之又慎。

  产品特性千差万别

  商业房地产种类繁多,从商业步行街商铺、商场商铺、社区商铺等众多商铺种类,到办公楼物业、工业厂房,以及产权式酒店,产品之间存在明显的差异。

  这种差异对于项目所在地的经济特征、产业特征、人口特征等提出了一系列的要求。例如长三角中很多经济发达的县级市,其经济状况绝对属于国内经济水平的第一层次,但其办公物业需求却相当有限。

  许多商场项目尽管位于城市中心,却难以“存活”,因为当地消费市场容量有限。许多城市已形成全国性的专业市场,每天有大量的商务人群来往,但其高星级酒店市场一直萎靡不振,原因就在于,来往的商务人群要么当天来回,要么这些商务人士并非高层人员,无法支撑高端酒店的运营。投资者切勿盲目跟风。

  价格优势陷阱

  与上海的商业房地产动辄上万元的价格相比,异地商业房地产有一定的价格优势,但商业房地产的特性在于商业能否繁荣。换句话说,商业房地产的最终价值在于租金回报的高低,这取决于商家的经营收益,而经营收益又取决于商业消费等级和消费总量。上海商业物业的高价正是由物业使用者的高利润支撑。商业房地产的投资价值,并不是由价格高低来决定的。投资者切记,毋让低价迷了眼。

  操作成本高

  操作成本是指由于距离关系,给投资者带来的成本。在购买阶段,很多异地项目的首付比例较高;租赁阶段,投资者自己寻找客源,需要花较多时间、金钱。如果委托中介公司操作,委托代理关系也有一定的不稳定性。如果转让,投资者同样需要委托中介公司进行操作,这其中存在一定的信息不对称,可能会侵害投资者的收益。分红收益则更加难以控制,采取监控措施,也会有监控成本。

  返租回报风险大

  号称“三年包租,租金回报21%”、“十年包租,年回报8%”的项目,越来越多地充斥市场。但现有的法律体系中,缺乏对返租、包租进行规范和保障的具体条款,隐患较大。合同中,对于返租主体和物业交付状况的规定是否清晰合理,返租后的经营保障、收益分配先后顺序,返租无法到位时的担保条款以及第三方责任等,将直接决定投资者收益是否有保障。  

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