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产权式商铺:到口肥肉缘何变成烫手山芋


作者:qq群有人发扫码领红包 文章来源:中国经营报 点击数: 更新时间:2016-4-23 14:27:12
“投了70万元,本想坐收租金,眼看着情况不妙,想退出保本却被套住了,”于先生愁眉苦脸地告诉记者。他身后就是自己投下血本的位于北京西南三环边上的某商业楼盘,此时空空如也,虽然坐拥北京西南商圈,却不见任何旺铺的景象。

  在这座楼盘的对面就是该商铺的售楼处,“经济头脑+明智选择=稳当置业+轻松赚钱”的广告词还清晰如昨。不断有业主前来打探情况。在他们眼中,当初的“肥肉”已经变成“烫手山芋”。产权式商铺的投资风险再一次给投资者们敲响警钟。

  利益诱惑

  站在冷冷清清的售楼处,于先生向记者诉说着当时这个楼盘热销的情景:“每个办公室都挤满了人,周末也不休息”。和于先生一样,约4000名业主们都抱着同样的心理:手里有些闲钱,股市不敢进入,存在银行利率又太低,既然有投资回报率高、风险低、收益稳定的投资项目何乐而不为?

  此时,卖方已经为业主们算好了账:购买该商铺产权后,每天可得到每平方米4元的租金收入;如果投资10平方米的话,每年得到的租金收入为4×358×10=14320元(扣除春节7天公假)。在售楼处,记者看到,墙上张贴着明细计算方式:投资一个13平方米的商铺,共173420元,首付73420元,贷款10万元,贷款期为10年,月供为1098元,月租金为1440.64元;月租减去月供342.44元,10年的收益为41092.8元投资回报率达11.93%(税前)。同时,购买后就可以返租金,典型售后包租,以租养供。

  面对如此诱人的“肥肉”,业主们纷纷解囊。对于其中存在的风险的考虑,于先生表示,当时,发展商以该家居广场的部分房产和全部营业收入,连同集团旗下饭店的营业收入对业主实施三联担保,并且投资者还有灵活的退出机制——若投资方中途转让,发展商还以合约的方式承诺,以原价或溢价回购所售商铺。看起来几乎是“零风险”。

  对于这种产权式商铺的运作模式有着深入研究的北京晟智律师事务所律师赵小波则指出,大多数产权式商铺的路数同出一辙:售后包租,回报率高达8%~12%。可是其中却隐藏着巨大的风险,全国产权式商铺70%难逃失败的命运,北京的“巨库”就是一个前车之鉴。

  风险暗藏

  “对方是按季度返租金的,返了两个月之后,开始不正常返租,出现拖欠现象,”这时候,于先生隐隐意识到了其中的风险。赵小波指出,每平方米4元的租金在周边商圈来看并不算高。可是关键就在于其实现的可能性,而且其中有着很多不可控因素。记者采访了该公司的一位姓温的负责人。对于为何能给业主4元的返还租金。温先生告诉记者,该广场2001年开业时,每天每平方米的租金是8元,也就是说扣除返给业主的租金,公司还可以赚4元。

  可是这只是一厢情愿的计算方式。由于该商场原来经营建材,随着建材市场竞争激烈,投资回报率越来越低。从2002年的情况看,整个家居建材行业有1/3在亏损,1/3在苦苦支撑,只有1/3盈利,但利润也出现大幅缩水。该家居广场也未能躲过亏损的命运,于去年10月份停业,原先预期8元的租金来源没有了,加上集团其他担保的产业收入低,也无力维持给业主4元的租金。

 

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